Los compradores de vivienda que asumieron el préstamo firmado por el promotor, sin recibir la documentación de sus condiciones ni intervenir en su firma con la entidad, cuentan con un nuevo respaldo para reclamar la hipoteca subrogada del promotor tras la sentencia 161/2026 del Tribunal Supremo. Reclama Legal, despacho especializado en derecho bancario y de consumo con cobertura en toda España, analiza el alcance de este pronunciamiento y su relación con la reclamación de los gastos de formalización.

Qué resuelve la sentencia 161/2026

La sentencia 161/2026, de 4 de febrero, de la Sala Primera del Tribunal Supremo, resuelve un caso de subrogación en un préstamo al promotor en el que la entidad no acreditó haber entregado al comprador la documentación con las condiciones financieras que asumía. El Tribunal aplica el control de incorporación, previo y distinto del control de abusividad: al no constar la entrega ni la incorporación válida de la cláusula de intereses, esta se tiene por no incorporada al contrato. La consecuencia es que el préstamo subsiste sin ese interés y la entidad debe devolver las cantidades cobradas por ese concepto, con sus intereses legales.

Una vía distinta de la cláusula abusiva

El pronunciamiento no declara abusivo el índice de referencia, sino que aprecia un defecto en la incorporación de la cláusula por falta de información al consumidor. Esta situación es característica de las subrogaciones del promotor, en las que el comprador se adhiere a una hipoteca ya constituida sin haber recibido copia del préstamo ni negociado sus condiciones.

Los gastos de formalización, una reclamación consolidada

A esta vía se suma la reclamación de los gastos de constitución. El Tribunal Supremo atribuyó al banco la totalidad de los gastos de registro, gestoría y tasación (sentencias 555/2020 y 35/2021) y la mitad de los de notaría. Según datos del Consejo General del Poder Judicial, los juzgados especializados en cláusulas abusivas han resuelto a favor del cliente en el 97,3% de las sentencias dictadas desde su creación. En una subrogación, esta reclamación se apoya en la escritura de subrogación y en las facturas de formalización.

Plazos

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea aclaró, en su sentencia de 25 de enero de 2024, que el plazo para reclamar la restitución no comienza a contar mientras el consumidor no haya podido conocer el carácter de la cláusula, lo que mantiene la acción abierta para buena parte de los afectados. José Antonio Tejedor Baladrón, socio de Reclama Legal, recomienda revisar la escritura de subrogación y las condiciones del préstamo, ya que un mismo contrato suele contener otras condiciones revisables, como el IRPH, los gastos o los seguros vinculados.

Conclusión

Con una doctrina del Tribunal Supremo que separa la falta de incorporación de la abusividad, y plazos aún abiertos según el criterio del TJUE, la revisión de las hipotecas subrogadas del promotor se consolida como una vía practicable para quienes asumieron un préstamo en cuya firma no intervinieron.

Fuente: Emprendedores de Hoy